Immobilienpreise

[Micha]

Wenn es so schwierig ist, Geld zu leihen, wundert es mich, dass die Zinsen nicht in die Höhe schießen?

Das haben die Zinsen für Tagesgelder unter Banken auch getan (um etwa 0,75-Prozentpunkte), auch deshalb reagierten die Zentralbanken in USA, Euroland, Pazifik mit Liquiditätsspritzen, d.h. günstigen Krediten (Tender) an Banken in Milliardenhöhe.

[roelli]

Ich habe nicht den Eindruck, dass Northern Rock irgendwie mit besonders riskanten Papieren gehandelt hatte.

Da passt wohl diese Meldung über die IKB dazu.

05.09.2007 08:38
Deutsche Bank verdiente an IKB-Geschäften
Die Deutsche Bank hat der IKB offenbar über Jahre riskante Risiko-Kredite vermittelt, über die die Mittelstandsbank schließlich gestolpert ist. Nach einem Bericht der Berliner Zeitung hat sie dabei auch noch kräftig mitverdient.
...

Erst vor wenigen Tagen hatte Deutsche-Bank-Chef Josef Ackermann der IKB-Führung noch die alleinige Verantwortung für ihre milliardenschwere Schieflage zugewiesen.Den Managern der Bank hatte er mangelndes Risikobewusstsein vorgeworfen. Nach Informationen der Berliner Zeitung hat jedoch ausgerechnet die Deutsche Bank der IKB und ihrer jetzt ins Schlingern geratene Zweckgesellschaft Rhineland Funding über Jahre in großem Stil Risiko-Kredite vermittelt. Daran habe Deutschlands größtes Geldhaus 20 bis 30 Millionen US-Dollar verdient – und dann die Aufsicht alarmiert.

http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_249294

[susku]

Noch ein Wort zu den Zinsen beim Wohnungskredit: davon zahlt man in Finnland nur einen Teil, denn 28% übernimmt der Fiskus (bei Erstwohnung 30%). Das ist ein ganz schön beachtlicher Teil!

Es gibt auch Berechnungen, wonach es sich lohnt - wenn man sich das leisten kann! - einen Kredit langsamer zurückzuzahlen und statt dessen lieber nebenher direkt oder indirekt in Wertpapieren anzusparen, da die Nettorendite dort wesentlich höher ist als bei den Sollzinsen.

Stimmt. Ich bekomme dieses Jahr fast 1000e Steuerrückzahlung *freu*

Das Ansparen in Wertpapieren lohnt sich vor allem, wenn man jeden Monat eine feste Summe kauft, so relativieren sich Kursschwankungen. Wenn man Aktien mindestens 7 Jahre halten kann - und das sollte bei der Laufzeit von Hauskrediten kein Problem sein - übertreffen sie jede andere Anlage. Es sei denn, genau in den letzten Jahren crasht die Börse - aber dagegen kann man sich durch stückweises Umlagern schützen bzw. hat man am Anfang so billig gekauft, dass die Auswirkung nicht mehr ganz so gross ist.

[ichbins]

Die Preisentwicklung der letzten Jahre erinnerte mich sehr an der Immobilienblase, welche Ende der 80er Jahre entstand. Genau um diese Zeit arbeitete ich nähmlich als Makler.

Da kann ich dir nur beipflichten.
Die Frage ist nur, was die Blase zum Platzen bringt. Ende der 80er- Anfang der 90er- Jahre, war es eindeutig die Rezession (Lama), welche die Preise fuer Immobilien zum Sturzflug brachte.
Durch die seht tiefen Zinsen in den letzten Jahren, haben viele ihren finanziellen Spielraum uebergebuehrlich ausgenutzt so nach dem Prinzip, darf es ein wenig mehr sein.
Wenn man heute die Zinssätze betrachtet (4,71 % fuer Festgelt 3 Mt.), kann man ja nicht glauben, dass die Sollzinsen nicht noch massiv steigen werden.

Ich denke mal solange der Zuzug von der Peripherie hin zu den Zentren (Helsinki, Tampere, Oulu bedingt) weiter anhält, werden die Preise nicht fallen.
Mittlerweile steigt ja auch schon der Druck auf die Gemeinden ausserhalb von Espoo, Helsinki und Vantaa massiv an weil da die Preise noch halbwegs erträglich sind und insbesondere Familien dort bezahlbaren Wohnraum finden. Aber selbst z.B. in Kirkkonummi sind die Preise in den letzten beiden Jahren explodiert.

[fax]

Ich habe das mal spaßeshalber durchkalkuliert mit einem Kredit von 40.000 € bei einem Schuldzins von 6,5% und einer monatlichen Tilgungs- + Zinszahlung von 1000 € bzw. 800 € + 200 € in einen Fonds, der jährlich 7% Rendite abwirft (d.h. nach Abzug aller Gebühren). Mit Fonds zahlt man den Kredit in exakt 5 Jahren ab. Ohne Fonds zahlt man den Kredit in exakt 4 Jahren ab und legt dann im fünften Jahr monatlich 1000 € im gleichen Fond an. Wenn ich mich nicht verrechnet habe (was gut möglich ist), kommt unter dem Strich fast das gleiche Resultat raus, d.h. der Fonds ist in beiden Fällen ca. 14000 € wert. Ich vermute, dass bei einer höheren Kreditsumme das Fondsparen ungünstiger wird, weil man deutlich weniger tilgen kann und die Kreditzinszahlungen die Fondszinsen "aufessen".

Fazit, man sollte sich so etwas ganz exakt durchkalkulieren lassen. Außerdem ist das Risiko, dass durchschnittliche Renditen, die über Jahrzehnte und hunderte von Wertpapieren gemittelt wurden, am Ende auf einen persönlich nicht zutreffen, beachtlich.

[Micha]

@fax: Dein Rechenbeispiel kam auf ein verhältnismäßig gleiches Ergebnis weil die Zinssätze fast gleich sind; dazu ist die Laufzeit (wichtig beim Zinseszinseffekt) relativ kurz mit 4-5 Jahren.

Ganz einfach: solange der Kreditzins niedriger ist als die Rendite vor Steuern lohnt sich das Ansparen auf Kosten der Kreditrückzahlung in einem vorab definierten Modell basierend auf durchschnittlichen Werten.

Wie das Ganze im einzelnen bei jemandem abläuft, weiß im Vorfeld natürlich niemand: daher ist meine obige Aussage natürlich kritisch zu betrachten, denn es kann je nach Marktsituation auch anders laufen. Aber gut zu wissen, daß man im Prinzip steuerlich auftrumpfen kann!

[Tenhola]

der jährlich 7% Rendite abwirft (d.h. nach Abzug aller Gebühren).

Frage: Sind die 28% Steuern von der Rendite auch schon abgezogen?

[fax]

Steuerlich lassen sich die Fondsgewinne mit den Schuldzinsen verrechnen, ich glaube dass man letztendlich alle Steuern wieder zurückbekommt. Aber das sollte natürlich auch mitberechnet werden.

[Micha]

Auf dieser Seite können sämtliche realisierten Wohnungsverkaufspreise (im Gegensatz zum Anzeigen-Verkaufspreis / hintapyyntö) eingesehen werden, mit nutzbaren Angaben zum Alter, Zustand, zur Stadtteillage, usw..

http://asuntojen.hintatiedot.fi/

Eine Seite des Umweltministeriums.

[Circusmaximus]

Da das Thema Wohnungskauf bei mir auch aktuell wird würde mich mal interessieren, wer von euch in Finnland gekauft hat und wer mietet ?

[Sid]

Da das Thema Wohnungskauf bei mir auch aktuell wird würde mich mal interessieren, wer von euch in Finnland gekauft hat und wer mietet ?

Wir haben gekauft, da war noch die Tinte auf meinem Arbeitsvertrag feucht. Riskant (bei Alleinverdiener würde sowas in Fin kaum machbar sein, es sei denn man mag Makaroni mit Ketchup für die weiteren Jahrzehnte), aber jetzt ist es 7 Jahre her und wir haben es nie bereut. Nie wieder Vermieter!

In Porvoo bekommt man nicht viel Gescheites zur Miete, nach Helsinki wollten wir nie und Startkapital in Form von einer abgezahlten Wohnung war auch da. Bei OP sind wir in guten Händen und die Raten sind noch nichtmal auf so schrecklich viele Jahre verteilt. Mit einem End-70er Bau, der gut in Schuss war (Böden, Bad, Sauna, Küche erneuert in den 90ern), gab es keine überraschenden Kosten ausser kleine Ölheizungausfälle und Öl als solches. Jetzt renovieren wir einiges auf unseren persönlichen Wunsch (die relikte der finnischen "Standard"ausstattung - wie von Anita angesprochen - müssen noch ganz raus. Whaa) und haben auch Fernwärme legen lassen. Auch das zahlt sich auch, da unser Nachbarhaus (in viel schlechterem Zustand, fast alles Originalzustand 70er) wurde soeben verkauft und zwar für fast das doppelte, was wir vor 7 Jahren bezahlt haben).

Probleme hatten wir natürlich nicht, da einer von uns Finne ist. Ansonsten hängt vieles sicher vor der Laune der Bank

[Circusmaximus]

da ich die wohnung alleine ohne grosses EK finanzieren möchte geht wohl nur dieses 10-15 % Einlage + Miete - Modell. Wie hiess das gleich? wurde schon irgendwo diskutiert...

[Micha]

Circusmaximus, es gab hier bereits Diskussionen über Aspekte des Wohnungskaufs:
http://www.saksalaiset.fi/forum/viewtopic.php?t=404
http://www.saksalaiset.fi/forum/viewtopic.php?t=129

Es gab ja auch dieses hier: http://www.saksalaiset.fi/forum/viewtopic.php?t=1288

Selbst wohnen wir zur Miete und warten auf einen Finanz-Crash, um dann etwas Vernünftiges kaufen zu können

[Circusmaximus]

Danke, aber stimmt da etwas bei mir im Broswer nicht. Keiner der Links funktioniert ...
Seitdem ich in Finnland lebe ( 5 Jahre) höre ich von einem bevorstehenden Crash. Frage mich nur wann dieser endlich kommt ?

[Micha]

Jetzt müßten die links gehen..

Ich dachte v.a. an die drohende Kreditblase in den USA als Auslöser, weniger an interne finnische Markttendenzen.

Ja, von einer finnischen Blase wird tatsächlich schon lang gesprochen. Hier ist man allerdings wohl auch noch etwas traumatisiert von der Krise Anfang der 1990er Jahre.
Inzwischen haben die Wohnungspreise in den Ballungszentren zwar wieder immens angezogen, aber dem gegenüber wird oft zitiert, daß der durchschnittliche Finne mittlerweile wohlhabender sei und die starke Nachfrage der letzten Jahre in Relation zum heutigen Vermögen der Privathaushalte stehe.
In die Zukunft kann niemand sehen: was stimmt, weiß man erst hinterher.