Immobilienpreise

[Tomppa]

Bei einigen Threads ist über Wohnungskauf, Immobilienkauf und Kreditwesen die Rede gewesen.

Als ich vor einem Jahr die Idee bekam, zumindest "halbtags" zurück nach Finnland umzuziehen machte ich mich ans Werk, ein passendes Haus zu finden.

Ich habe in D ein Haus renoviert und ein anderes neu gebaut (finnisches Blockhaus, ist doch klar). Ich hatte deshalb absolut keine Lust, schon wieder mit dem Bauen anzufangen.

Mein Vater war über 30 Jahre lang Immobilienmakler bei Tampere, bis zu seiner Rente vor einigen Jahren. Ich hatte öfters mal mitgearbeitet, kenne mich ein bißchen aus, also nix wie auf die Suche.

Ich wusste zwar, dass die Immobilienpreise gestiegen waren, aber ich war dennoch überrascht zu erfahren, wie weit sie gestiegen waren.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre erinnerte mich sehr an der Immobilienblase, welche Ende der 80er Jahre entstand. Genau um diese Zeit arbeitete ich nähmlich als Makler.

Ich holte ein Angebot auf ein neues Blockhaus ein und schnell wurde klar: die Baukosten für ein neues Haus liegen weit unter den Preisen der Altbauten. Ich meine allerdings nicht schlüsselfertige Lösungen sondern wenn ich selber als Bauherr mit lokalen Handwerkern bauen lasse.

Also beschloss ich ein neues Haus bauen zu lassen.

Aber das tue ich auch nur, weil ich unbedingt baldigst ein eigenes Domizil in Finnland haben will. Ansonsten hätte ich noch ein Paar Jahre gewartet, bis die Preise wieder sinken.

Das Zinsniveau steigt und viele Häuslebauer / -käufer haben schon jetzt das Problem, dass sie nur noch die Zinsen abbezahlen können, keine Kürzungen.

Es ist wild gebaut worden in den letzten Jahren. Wenn mehr Häuser auf dem Markt "geschmissen" werden, weil die Verbindlichkeiten nicht mehr bedient werden können, ist ein Rückgang der Immobilienpreise zu erwarten, vor allem bei den wertvolleren Einfamilienhäusern.

[vole04]

Ohne eine Fachmann der Branche zu sein habe ich die gleichen Befürchtungen. In Oulu ist der Bauboom enorm und ich wundere mich wo es hinführt. Oft bleiben alte Gebäude leer, da neue Häuser wie Pilze aus dem Boden schiessen.
Allerdings soll der Preisverfall für Oulu erst gegen 2015-2020 wirklich beginnen, da der Zuzug momentan immer noch enorm ist. Man kann hier noch immer, trotz Zinsanztieg, angeblich sehr hohe Renditen erzielen. Allerdings scheinen Beispiele aus dem Bekanntenkreis diese Erfahrung nicht zu machen. Gilt wohl nur für Altbau den man selbst aufpeppelt.

[Sanna B.]

Ich wusste zwar, dass die Immobilienpreise gestiegen waren, aber ich war dennoch überrascht zu erfahren, wie weit sie gestiegen waren.

Oh ja, davon kann ich auch ein Lied singen...
Einer der Argumente, warum wir das Leben in Finnland ausprobieren wollten, war daß wir hier eher die Möglichkeit sahen, an eine Eigentumswohnung bzw. Eigenheim dranzukommen. Verglichen mit den Preisen daheim in der Münchner Gegend sahen die Preise in Finnland geradezu lachhaft günstig aus. Tja, das war 2004.

Als wir hierherzogen war's Mitte 2005 und die Preise schon etwas höher. Und die sind wirklich kräftig gestiegen seit dem (und dieser Preisanstieg trifft übrigens nicht nur die Eigentumswohnungen, sondern auch den Mietmarkt).
Jetzt, wo wir ans Kaufen denken könnten (habe mich etwas aklimatisiert), sind die Preise so hoch, daß wir nur noch hoffen können, daß ein Hintakupla wirklich existiert und daß dieses irgendwann in näherer Zukunft wirklich platzt (sorry für den bösen Wunsch für alle Wohnungs-/Hausbesitzer ). Derweil wohnen wir weiter zur Miete, was natürlich auch seine positiven Seiten hat.

Klar, es gibt noch bezahlbare Wohnungen in Perähikiä und sonstwo auf der Pampas, aber da wollen wir nicht hin. Und wenn man paar Hundert Euro im Monat für Sprit ausgeben muß alleine weil man weit weg wohnt, lohnt es sich ja auch wieder nicht .

[vole04]

Derweil wohnen wir weiter zur Miete, was natürlich auch seine positiven Seiten hat.

Gehört zu den positiven Seiten der Miete auch, dass man das Geld praktisch verloren hat?
Nein, wirklich schwierig zur Zeit. Ich bin wirklich überrascht vom Mietnieveau in Finnland, wenn man ein wenig moderner wohnen will.

[Sanna B.]

Gehört zu den positiven Seiten der Miete auch, dass man das Geld praktisch verloren hat?

Gehört zu den positiven Seiten vom Wohneigentum das Bezahlen der Zinsen? Davon hat man ja auch nichts.
Es gibt fei recht interessante Berechnungen darüber, wann es wirklich wirtschaftlicher ist, zur Miete zu Wohnen als Darlehen zurückzubezahlen. Irgendwas in die Richtung "wenn man länger als soundsoviel Jahre braucht um das Darlehen zurückzubezahlen, ist es günstiger zur Miete zu wohnen". Ich glaub es waren ca. 15 Jahre.

[vole04]

Gehört zu den positiven Seiten vom Wohneigentum das Bezahlen der Zinsen? Davon hat man ja auch nichts.
Es gibt fei recht interessante Berechnungen darüber, wann es wirklich wirtschaftlicher ist, zur Miete zu Wohnen als Darlehen zurückzubezahlen. Irgendwas in die Richtung "wenn man länger als soundsoviel Jahre braucht um das Darlehen zurückzubezahlen, ist es günstiger zur Miete zu wohnen". Ich glaub es waren ca. 15 Jahre.

Das ist interssant. Weisst Du ob dabei auch in Betracht gezogen wurde, dass man danach Abgabenfrei wohnt. Also das auch bei der "Rentenberechnung" miteinfliesst.
Uebrigens bezahlst Du die Zinsen bei der Miete auch mit, der Eigentümer will ja an Dir was verdienen und nicht noch drauf bezahlen ...

[Tenhola]

Die Preisentwicklung der letzten Jahre erinnerte mich sehr an der Immobilienblase, welche Ende der 80er Jahre entstand. Genau um diese Zeit arbeitete ich nähmlich als Makler.

Da kann ich dir nur beipflichten.
Die Frage ist nur, was die Blase zum Platzen bringt. Ende der 80er- Anfang der 90er- Jahre, war es eindeutig die Rezession (Lama), welche die Preise fuer Immobilien zum Sturzflug brachte.
Durch die seht tiefen Zinsen in den letzten Jahren, haben viele ihren finanziellen Spielraum uebergebuehrlich ausgenutzt so nach dem Prinzip, darf es ein wenig mehr sein.
Wenn man heute die Zinssätze betrachtet (4,71 % fuer Festgelt 3 Mt.), kann man ja nicht glauben, dass die Sollzinsen nicht noch massiv steigen werden.

[Micha]

Noch ein Wort zu den Zinsen beim Wohnungskredit: davon zahlt man in Finnland nur einen Teil, denn 28% übernimmt der Fiskus (bei Erstwohnung 30%). Das ist ein ganz schön beachtlicher Teil! Läuft letzten Endes über die Steuererklärung. Beispiel: zu zahlende Einkommensteuer 10,000eur für 2006, aber Kreditzinsen gezahlt 8,000eur, davon 28% wären 2,240eur, macht letzten Endes netto nur 7,760eur Einkommensteuer (statt 10,000eur)!

Es gibt auch Berechnungen, wonach es sich lohnt - wenn man sich das leisten kann! - einen Kredit langsamer zurückzuzahlen und statt dessen lieber nebenher direkt oder indirekt in Wertpapieren anzusparen, da die Nettorendite dort wesentlich höher ist als bei den Sollzinsen.

[Anita]

Allerdings soll der Preisverfall für Oulu erst gegen 2015-2020 wirklich beginnen, da der Zuzug momentan immer noch enorm ist.

Was sollte denn diesen prognostizierten Preisverfall in 10 - 15 Jahren auslösen? Könnte man das auch auf die anderen Regionen uebertragen, die momentan auch einen stetig steigenden Zuzug zu verzeichnen haben?
Wuerde mich interessieren worauf die Prognose beruht.

Ansonsten kann ich mir kaum vorstellen, dass in den "wachsenden" Städten und Regionen die Preise in absehbarer Zeit stagnieren oder gar fallen. Da muesste es, wie Tenhola bereits schrieb, zu einer Rezession kommen. Danach sieht es im Moment ja nicht aus.

Der Immobilienmarkt ist einfach völlig ueberteuert, aber solange die Nachfrage vorhanden ist, wird wohl mit fallenden Preisen nicht zu rechnen sein, trotz steigender Zinsen. In Tampere z.B. ist ein langsamerer Anstieg der Preise zu verzeichnen (lt. Tilastokeskus z.B. 3% im 2. Quartal fuer ältere Kerrostalo-Wohnungen), aber keinesfalls ein Rueckgang.

Was mich hier mehr ärgert, ist das Preisleistungsverhältnis. Es werden hier im Zentrum astronomische Preise fuer Wohnungen mit finnischer Standardausstattung verlangt. Gut, bei den neueren Wohnungen ist auch eine Sauna dabei, aber dass rechtfertigt doch fuer eine 80qm- Wohnung keinen Preis von knapp 300.000€. Hallo, wir sind hier in Tampere, Finnland und nicht in Berlin, London etc..

[Tenhola]

Ueber die momentane Situation in Finnland habe ich mich hier schon einmal ausgelassen.

http://www.saksalaiset.fi/forum/viewtop ... ight=#7500

[Tomppa]

Ansonsten kann ich mir kaum vorstellen, dass in den "wachsenden" Städten und Regionen die Preise in absehbarer Zeit stagnieren oder gar fallen. Da muesste es, wie Tenhola bereits schrieb, zu einer Rezession kommen. Danach sieht es im Moment ja nicht aus.

Was mich zusätzlich zu der Blase in Finnland stutzig macht, ist vor allem die weltweite Finanzkrise, welche neulich ausgelöst wurde. Nach USA und Japan scheint jetzt UK dran zu sein.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,505926,00.html

Wenn es in den USA und Japan richtig zum Krachen kommt (und ich habe noch keine Argumente gehört, warum es nicht so kommen sollte), wird die ganze Welt betroffen sein. Und zwar gehörig.

Die Wirtschaft brummt in Finnland und Deutschland und auch in vielen anderen Ländern. Die sich jetzt anbahnende Finanzkrise kann die Wirtschaft ganz abrupt abbremsen.

Wenn das mal passiert, bin ich dennoch lieber in FIN als in D. Immerhin hat die finnische Staat in den guten Jahren die Verschuldung ganz erheblich reduziert, in D wird immer noch fröhlich auf Pump gelebt - trotz Steuereinnahmen in Rekordhöhe.

Und in den USA ist sowohl die private wie auch öffentliche Sektor völlig überschuldet.

EDIT: Ach ja, was ich sagen wollte ist, dass es durchaus "danach aussieht", trotz Wirtschaftsrekorden in D und FIN.

[Anita]

Die Meinung, dass die aus der US-Bankenkrise entstandene Kredit- und Liquiditätsnot zu einer ­Rezession in Europa führen könnte, ist auch unter Wirtschaftsexperten sehr umstritten.
Der Höhepunkt des Wirtschaftswachstums ist wohl ueberschritten, aber dass wir geradewegs in eine Rezession steuern, danach sieht es aber wohl doch nicht aus.
Aber genau voraussagen kann das wohl niemand.

[fax]

Es gibt auch Berechnungen, wonach es sich lohnt - wenn man sich das leisten kann! - einen Kredit langsamer zurückzuzahlen und statt dessen lieber nebenher direkt oder indirekt in Wertpapieren anzusparen, da die Nettorendite dort wesentlich höher ist als bei den Sollzinsen.

Das kann aber böse ins Auge gehen, wenn sich die Wertpapiere nicht so entwickeln, wie man sich das schöngerechnet hat. Vor allem wenn man in einer Niedrigzinsphase mit hohen Börsenkursen gekauft hat.

@Tomppa, einerseits sollte man sich als Kunde von Northern Rock nicht wundern, wenn man sich hochriskante Papiere andrehen ließ, die weder der Käufer noch die Bänker einschätzen konnten. Dann passiert so etwas gerne mal. Andererseits ist die private Verschuldungsrate in Großbritannien schon sehr hoch, ein paar schlechte Nachrichten mehr können den privaten Konsum ganz gewaltig drosseln.

In letzter Zeit gab es ein paar interessante Artikel in Helsingin Sanomat, die darauf eingingen, dass in Finnland in den letzten Jahren wenig neue Mietwohnungen gebaut worden sind und viele Mietwohnungen in Eigentumswohungen umgewandelt wurden. Das liegt daran, dass die Wohnungspreise so hoch sind, dass es lohnender war, Wohnungen zu verkaufen anstatt zu vermieten. Es ist also damit zu rechnen, dass die Mietpreise weiter stark steigen, selbst wenn die Nachfrage weniger stark wächst.

Wir haben selbst in den letzten zwei Jahren kleine Wohnungen in Helsinki angeschaut, die zu verkaufen waren. Es gibt anscheinend so viele Leute, die mal so eben 150 kEuro auf dem Konto liegen haben und nicht wissen, was sie damit tun sollen, dass Wohnungen in der Preisklasse innerhalb weniger Tage verkauft sind. Obwohl man bei diesen Wohnungen mit der Miete nie und nimmer eine vernünftige Rendite erzielen konnte. So eine Spekulationsblase bricht gerne mal zusammen, wenn es der Wirtschaft schlechter geht. Andererseits handelt es sich um Privatinvestoren, die den Kauf mit wenig Schulden finanziert haben, und so eine Krise notfalls 20 Jahre lang aussitzen können. Außerdem, wie Volker geschrieben hat, gibt es immer noch reichlich Leute auf dem Land, die in die Städte drängen. Das Preisniveau kann sich dann möglicherweise trotz schlechter wirtschaftlicher Bedingungen lange halten. Übrigens sind die Preise in Helsinki immer noch harmlos. In Dublin geht für ein Winzhaus am Stadtrand unter einer Million Euro gar nichts mehr.

[Tomppa]

@Tomppa, einerseits sollte man sich als Kunde von Northern Rock nicht wundern, wenn man sich hochriskante Papiere andrehen ließ, die weder der Käufer noch die Bänker einschätzen konnten.

Ich habe nicht den Eindruck, dass Northern Rock irgendwie mit besonders riskanten Papieren gehandelt hatte. SPIEGEL berichtet heute:

"Anders als die pleite gegangenen Baufinanzierer in den USA steckt Northern Rock aber nicht wegen Kreditausfällen von bonitätsschwachen Darlehensnehmern in der Krise. Vielmehr bekam das Institut kein Geld mehr von anderen Banken, weil sich die Institute untereinander nicht mehr vertrauen. Finanzexperten sind sich deshalb sicher, dass die Schieflage des Instituts eine neue Runde in der Kreditmarktkrise eingeläutet hat."

Quelle: http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,506167,00.html

[fax]

Stimmt, die erste Spiegelmeldung implizierte noch weiteres. (Solchen unüberprüften Meldungen sollte man nie trauen, seufz.)

Eine reine Hypothekenbank hat natürlich ein Problem, weil sie nicht über die Einlagen einer Universalbank verfügt. Wenn es so schwierig ist, Geld zu leihen, wundert es mich, dass die Zinsen nicht in die Höhe schießen?